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发布日期:2012-08-14  浏览次数:697 次
目前房价企稳的一二线城市中多数仍执行限购政策,预计下半年不会出现住房需求爆发式增加,房价总体保持基本平稳的可能性较大。

  文/刘琳

  2012年上半年,房屋成交量降幅逐步收窄,6月新建住房价格和二手住房价格均止跌企稳,房地产开发投资增长持续下降。预计下半年房地产市场将逐步企稳并保持稳定发展。

  一、2012年上半年房地产市场运行情况

  2012年1-6月,国房景气指数持续下行至94.7,略低于金融危机时2009年3月的最低点,自2011年11月起房地产开发市场连续8个月在不景气区间运行。房地产市场运行状况由1季度的持续调整,逐步发展为2季度末的筑底阶段。

  1.房屋成交量减幅逐月收窄,重点城市房屋销售回升较快

  2012年1-6月商品房屋销售面积约4亿平方米,减幅由1-2月的14%逐月收窄为10%,5、6月分别环比增加15%和52%。其中商品住宅销售面积3.53亿平方米,减幅由1-2月的16%逐月收窄为11.2%;商业用房、办公楼销售面积同比小幅增加,增幅分别为2.5%和7.1%。各类开发房屋销售面积增幅均低于去年同期。

  40重点城市商品房销售面积降幅由1-2月的14%逐步收窄至1-6月的1.2%,5、6月房屋销售面积环比增加的城市占比分别为70%和85%。4月以来,北京、上海、广州、深圳商品房销售面积降幅均逐月收窄,北京、深圳商品房销售面积由负增长转为正增长,增幅分别为11.9%和13.4%。多数城市二手房交易量降幅逐月收窄,环比持续增加。

  2.新建住房价格和二手住房价格止跌企稳,房价下降城市数量逐月减少

  2012年1-6月各月,70大中城市新建住宅价格降幅收窄至止跌,各月环比平均降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%、0,同比分别上涨0.75%、0.15%,下降0.3%、0.65%、0.8%、0.9%。受春节因素影响,1月70大中城市新建商品住宅价格无一环比上涨,2-6月新建商品住宅价格环比下降的城市数量分别为45个、46个、43个、43个和21个。

  2012年1-6月各月,二手住宅价格环比降幅逐步减小至止跌企稳,前3个月环比分别下降0.3%、0.1%、0.1%,4、5、6月连续3个月环比持平,1-6月分别同比下降0.6%、0.85%、1.05%、1.4%、1.4%、2.8%。1-6月,二手住宅价格环比下降城市数量较快减少,各月分别为53个、44个、42个、33个、30个和19个。一线城市二手住宅价格均环比止跌,其中深圳二手住房价格自2月以来连续5个月环比企稳。

  3.房地产开发投资增幅较快下降,新开工和购置土地面积负增长

  2012年1-6月,房地产开发完成投资3.06万亿元,增幅由1-2月的27.8%持续回落为1-6月的16.6%,比去年同期增幅低16个百分点。其中,房地产开发住宅投资2.09万亿元,增幅由23.2%降为12%,增幅减少24个百分点;办公楼、商业用房和其他用房的投资增幅分别为31.9%、26.3%、28.1%。房地产开发住宅中,90平方米以下住宅投资增长24.3%,高档住宅投资增长4.6%。截至6月底,保障性安居工程已开工470万套,开工率为63%,基本建成260万套,完成投资5070亿元。

  2012年1-6月,房地产开发企业购置土地面积1.75万平方米,同比减少19.9%,连续6个月负增长,且幅度有所增大。房地产开发房屋新开工面积9.24万平方米,同比减少7.1%,连续3个月负增长。

  分地区看,上半年长三角、珠三角、环渤海地区房地产开发投资增幅均低于1季度,长三角地区和环渤海地区购置土地面积增幅高于1季度,环渤海地区房屋新开工面积降幅相比1季度收窄。5、6月,40重点城市中超过50%的城市购置土地面积和房屋新开工面积环比增加。与1季度增幅相比,一线城市中北京、上海房地产开发投资增幅增加,上海、广州、深圳购置土地面积增幅增加,上海房屋新开工面积降幅收窄,深圳房屋新开工面积增幅增加。

  从各项指标的变化情况看,2季度末房地产市场已进入筑底阶段。4月以来,重点城市商品房屋和二手房屋交易量连续出现较大幅度的环比增加。同时,房价下降城市数量逐步减少,二手住房价格和新建住房价格相继企稳。房地产企业投资意愿总体仍处低位,但从5、6月的数据看,40重点城市中超过50%的城市购置土地面积和房屋新开工面积出现环比增加,2季度居住用地价格亦由1季度环比下降0.04%转为上涨0.13%,说明部分地区伴随房屋交易量的增加,企业投资意愿有所恢复。

  2季度房地产市场成交回暖的原因包括3方面:第一,宏观调控由“控通胀”转为“稳增长”,提振了市场信心。第二,微调放宽的货币政策构成房地产市场的实质利好,初步估计降息和首套住房贷款优惠政策可提高居民住房支付能力13.7%。第三,房地产企业打折促销以价换量刺激了交易量的增加。

  二、2012年下半年房地产市场走势预测

  从需求方面看,微调放松的货币政策,提高了居民住房支付能力,在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下,居民房价上涨预期提高,购房意愿亦有所增加。央行2季度储户问卷调查显示,预期房价上涨的居民比例较上季提高2.8个百分点,未来3个月打算购房的居民比例较上季提高1.6个百分点。但是,房地产调控政策思路始终没有动摇,即严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,严控住房投资投机需求不放松。目前房价企稳的一二线城市中多数执行限购政策,不会出现住房需求爆发式增加。三四线城市受较低的住房需求增长影响,消化市场存货时间会相对较长。

  从供给方面看,近两个月新建房屋交易量增加,房地产企业资金压力总体有所缓解。5月以来房地产企业本年新增资金来源增幅有所增加,新增的国内贷款、销售回款数额均逐月增加。根据建设周期推算,下半年市场供应量增长将低于上半年,市场新增存货压力减小,企业进一步降价的动力不足。

  综上分析,在现有政策环境和市场状况下,在宏观经济保持稳定增长、居民收入继续增加的背景下,预计下半年房价总体保持基本平稳的可能性较大;房地产开发投资增长继续小幅回落,预计全年房地产开发投资增幅大约为16%。(作者单位:国家发改委投资研究所)

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